地產經緯丨宅地供應縮量，上海各區新房去化壓力如何？

新華財經上海7月10日電（談瑞）最近兩年毫無疑問是上海高端改善型新房項目的“大年”——2024年，上海3000萬元以上新房成交套數達2530套，占全國的61.6%。2025年上半年熱度不減，從均價18.9萬元／平方米的金陵華庭到19.5萬元／平方米的綠城?潮鳴東方，動輒數十億元的項目銷售額正不斷驗證上海高端改善型住宅市場異常充沛的購買力。

需要注意的是，高端改善型項目的熱銷并不能完全代表上海新房市場的整體情況，在高端住宅新盤“日光”銷售喜報頻頻見諸報端的同時，也有不少新房項目出現“0認購”“新房變準現房”等尷尬情況。

從上海市房地產交易中心披露的數據來看，截至7月10日，上海新房庫存已經超過6萬套，如果按照平均每月約5000套的新房去化速度來估算，靜態去化周期已經來到了12個月，臨近新房去化周期健康區間的上限。

上海一手房庫存情況，上海市房地產交易中心供圖

從各區情況來看，新房庫存情況不盡相同。

其中，浦東新區無論是庫存套數還是庫存面積，都占到上海的近1/4。金山、嘉定、青浦、奉賢四區的庫存套數也均超出5000套，松江、閔行、寶山的數個存量滯銷項目則顯著拉高了各自的庫存數量。

相較而言，中心城區的去化壓力較小，長寧、黃浦、虹口、徐匯、靜安這五區當前的庫存套數不足1000套，近日常見的熱銷新房項目也常見于此。

環線之間的庫存差異則更為顯著。上海全市60218套、732萬平方米的新房庫存里，有48124套、543萬平方米位于外環線外，占比分別為79.9%、74.2%。

上海外環線外出現新房庫存積壓，與其近年來持續處于供大于求的狀態密切相關。

自上海五個新城建設全面發力以來，青浦、奉賢、嘉定、松江以及臨港的宅地供應長期占據上海全市供應的半壁江山，2020-2023年，上述五個區域的合計年出讓宅地數量分別為36幅、56幅、58幅、33幅，分別占全市供應的50%、63%、50%、46%。伴隨土地供應放量，各區域內新房供應量持續走高，常位于近萬套的新增水平。但受房地產市場震蕩調整后投資態度趨于謹慎，以及產業規劃早于人口導入等諸多因素影響，這些區域的新房成交態勢明顯轉弱，從而形成了新房庫存累積、去化周期偏長的局面。

不過，值得注意的是，2024年這五個區域的土地供應已經開始縮量，年內出讓宅地數量合計為11幅，僅占全市的20%。換而言之，上海宅地供應的主力正在逐漸轉移至中心城區。

從上海市規劃和自然資源局近期發布的《上海市2025年度國有建設用地供應計劃》來看，中心城區如楊浦、徐匯、虹口、黃浦等土地供應充裕，且以舊改用地供應為主，其中不乏東安新村舊改項目、蘇河灣、衡復風貌區等優質地塊供應。郊區中，嘉定、奉賢、金山、臨港，長興島的商品住房用地供應都出現了不同程度的下降，尤其是金山、長興島和臨港，保持較低的供應節奏，未來一段時間內還是以去庫存為主。

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編輯：葛佳明

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