【新華解讀】“首發+擴募”雙輪驅動 政策護航REITs市場高質量發展

新華財經上海6月4日電（記者 楊溢仁）2025年6月4日，上海市發展和改革委員會發布了《關于進一步加強項目儲備謀劃推動我市基礎設施REITs提質擴容的通知》（下稱《通知》），備受業界關注。

分析人士認為，該《通知》的發布，將為基礎設施REITs市場發展注入新動力。

政策助力市場發展

可以看到，為了充分發揮基礎設施REITs在盤活存量資產、擴大有效投資、促進基礎設施高質量發展中的重要作用，增強資本市場服務實體經濟質效，上海市發展和改革委員會就進一步加強項目儲備謀劃、推動上海市基礎設施REITs提質擴容進行了詳細部署。

《通知》明確要求，一方面，要建立動態儲備機制，聚焦優質資產，并加強前期培育，支持項目發起人（原始權益人）運用pre-REITs等工具加強項目整合和運營提升。

另一方面，要優化項目審核推薦，提升申報發行效率。不斷優化完善“市區同步、部門并聯”的項目審核推薦機制。對于納入儲備庫的優質項目，建立“綠色通道”機制，優先推薦至國家發展改革委。在項目審核過程中，上海市發展和改革委員會將會同相關部門，同步協助企業完善資產盤活條件，協調解決項目規劃、建設、產權轉讓等難點問題，加快項目推進。

三是支持開展項目擴募，促進持續健康發展。支持各區、各有關企業梳理暫不符合 REITs 發行規模條件或不適合首次發行的優質項目，加強與已上市REITs平臺合作交流，研究通過資產重組等方式將項目作為擴募資產注入已上市 REITs 平臺。并優化擴募審核流程，對同一原始權益人的擴募項目加快評估程序，提高推薦效率。

參與主體積極施為

無疑，REITs市場的發展離不開各參與方的積極助力。

記者注意到，近年來，上海市圍繞“打造具有國際競爭力的REITs發展新高地”，出臺了如“上海REITs20條”等專項政策及指導意見，通過優化審核推薦流程、設立專項發展資金、培育行業人才等促進項目落地與創新，為REITs發展提供了堅實的政策支撐與保障。

今年以來，REITs市場“首發+擴募”的增量提速業界有目共睹。

尤其就上海來看，近日，國泰君安臨港創新智造產業園封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“國泰君安臨港創新產業園REIT”）的首次擴募就獲得了中國證監會的注冊批復。

“基礎設施REITs作為有效盤活存量資產、創新投融資機制的重要金融工具，對于推動臨港集團可循環可持續高質量發展、打響具有全球影響力的高科技產業園區品牌，有著極為重要的戰略意義?！迸R港集團首席財務官楊菁告訴記者，“圍繞一流的園區創新生態集成服務商和總運營商的轉型定位，臨港集團希望憑借優質的運營管理，努力打造健康的產業生態，以科技創新引領產業創新，加快培育發展新質生產力，穩步推動臨港新片區開發建設，積極服務上海國際科創中心建設戰略?！?/p>

據記者了解，聚焦擴募，另一只上市REITs——國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“國泰君安城投寬庭保租房REIT”）也在“摩拳擦掌”。

2025年5月，通過國泰君安城投寬庭保租房REIT凈回收資金完成收購的“城投寬庭徐匯社區”正式啟用。

“城投寬庭徐匯社區是上海市屬國企首單存量R4地塊并購盤活項目，也是上海城投落實REITs滾動投資，構建保租房業務‘投、融、建、管、退’資本循環的關鍵一環?！鄙虾?a href="http://www.lbmed.com.cn/quote/stockdetail/index.html?code=600649.SS&codeName=城投控股&type=5&crumb=股票,城投控股&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">城投控股股份有限公司黨委書記、董事長張辰告訴記者，“站在盤活上海市屬及區屬存量資產的角度來看，這會是未來可持續發展的一個模式，將起到標桿作用?！?/p>

“為什么要布局REITs市場？因為‘重資產’的發展模式很難持續，通過資產上市，我們才能盤活資金并將其繼續投入到保租房項目的建設或收購中，真正完成‘開發-運營-退出-再投資’的良性循環。未來，我們會以‘重資產’和‘輕資產運營’相結合的方式，來擴大投資及運營規模?！鄙虾?a href="http://www.lbmed.com.cn/quote/stockdetail/index.html?code=600649.SS&codeName=城投控股&type=5&crumb=股票,城投控股&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">城投控股投資有限公司的相關負責人補充表示，“徐匯項目可以視作我們未來擴募的儲備資產?！?/p>

毋庸置疑，經過四年探索，中國公募REITs市場如今已褪去青澀，邁入了“首發+擴募”雙輪驅動的“常態化發行”成熟軌道。

業內人士普遍判斷，隨著政策紅利的持續釋放、資產創新提速與生態體系完善，這一“萬億元級別”的藍海市場將朝著“服務國家戰略、賦能實體經濟”的目標穩步前行。

建議把握布局機會

公開數據顯示，截至2025年5月30日，我國基礎設施公募REITs市場已有66只首發產品完成上市，募集規模合計1743.93億元，另有4只完成擴募，募集資金50.64億元，全市場總市值近2000億元。

一位保險機構投資人向記者表示，若按當前增速線性推算，那么截至2025年年末，我國基礎設施公募REITs的市場規?？赡苓_到?2200億元至2500億元?；若考慮擴募加速，則彼時規?；蛲黄?2500億元?。

站在投資者的角度，受政策利好推動，當前仍是布局REITs市場的“好時機”。

“廣譜利率下行疊加‘資產荒’持續演繹，意味著公募REITs將在大類資產配置中發揮積極作用?！?a href="http://www.lbmed.com.cn/quote/stockdetail/index.html?code=600030.SS&codeName=中信證券&type=5&crumb=股票,中信證券&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">中信證券首席經濟學家明明表示，“隨著常態化發行推動公募REITs市場持續擴容增類，其作為一類資產的配置價值料獲得進一步凸顯——既有望成為‘固收+’策略增厚收益的選擇，又能夠在高股息策略中作為優質補充?！?/p>

具體到操作層面，“優先賽道，聚焦頭部”仍是現階段的較優策略。在公募REITs常態化發行的大趨勢下，其覆蓋資產的子類型料將持續豐富，這也意味著自上而下選擇賽道的重要性將逐步凸顯。

“在當前周期內，更值得關注的賽道包括底層資產經營相對抗周期的行業、以及‘to C’行業?！泵髅鞣Q，“另一方面，公募REITs投資仍需要下沉到底層資產。從過去三年的底層資產運營情況來看，運管團隊、原始權益人、基金管理人充分發揮主觀能動性，能夠在一定程度上對沖行業基本面整體下行對于底層資產經營構成的沖擊，例如產業園區和倉儲物流招商策略的快速調整、消費基礎設施的積極調改等。因此，于擇券邏輯方面，現階段依然建議優選賽道把握行業beta、其次可聚焦‘頭部’以獲取alpha?！?/p>

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編輯：王菁

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