【新華解讀】城市發展步入存量提質增效期 推動房地產市場從“量”向“質”跨越

新華財經北京7月16日電（記者高婷）中央城市工作會議7月14日至15日在北京舉行。會議系統總結了新時代以來我國城市發展成就，并針對城鎮化從快速增長期轉向穩定發展期的關鍵轉型，提出了一系列戰略性部署。

業內人士表示，我國常住人口城鎮化率正逐漸逼近70%的歷史性節點，延續數十年的“土地財政+外延擴張”模式終結，未來城市發展將主要表現為城市更新、老舊改造等內涵式發展方式。這一觀點有助于我們更好理解會議強調的：要深刻把握我國城市發展所處歷史方位，以更加開闊的視野做好城市工作。

城鎮化轉向穩定發展期 城市發展轉向存量提質增效為主的階段

會議指出，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。

“這標志著延續數十年的‘土地財政+外延擴張’模式終結，未來城市發展將主要表現為城市更新、老舊改造等內涵式發展方式?！敝袊?a href="http://www.lbmed.com.cn/macro/index.html" target="_blank" style="color:#3875B0;">宏觀經濟研究院研究員劉琳接受記者采訪時表示。

從城鎮化發展規律來看，中國政法大學商學院副教授熊柴分析說，一般認為30%-70%是快速發展期，所以70%是個重要性節點。2001-2010年、2011-2020年，城鎮化率年均分別提高1.37和1.39個百分點，這是我國城鎮化速度最快的兩個十年。而2021-2024年，我國常住人口城鎮化率年均提高只有0.78個百分點。

1978-2024年我國城鎮化率年均增長率

來源：新華財經、中國政法大學商學院副教授熊柴

此次會議也是2015年以來第二次以中央名義召開的城市工作會議。中指研究院政策研究總監陳文靜表示，經過十年發展，我國城市數量增加至694個，2024年有27個城市GDP超過1萬億元，城鎮化率由2015年的57.3%提升至67%，進程有所放緩；城鎮人口也由2015年的7.9億人增加至9.4億人，每年城鎮新增常住人口超1600萬人，而2021-2024年年均增加1033萬人。她說，可以看出，在城市工作取得積極成效的同時，城市發展也出現了新特征，城鎮化進入了穩定發展期。

熊柴說，2015年、2025年的這兩次中央城市工作會議召開的背景顯著不同，2015年是在“十三五”開局之前召開，當時我國正處在從鄉村社會向城市社會轉型的關鍵期（2014年城鎮化率為55.75%），主要矛盾是如何治理城市病等突出問題。而本次會議是在“十五五”開局之前召開，我國常住人口城鎮化率正逐漸逼近70%的歷史性節點（2024年城鎮化率為67%），主要矛盾是如何推進以城市為重要載體的中國式現代化。

推進城市發展與房地產市場核心政策導向相輔相成

會議部署了城市工作7個方面的重點任務。

劉琳表示，加快構建房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造，是推進城市發展七項重點任務中發展宜居城市的重要內容，也是當前房地產市場的核心政策導向，二者相輔相成。她進一步表示，通過改善民生、釋放內需、優化空間、完善制度，這一組合拳將推動房地產市場從“量”向“質”跨越，實現市場+保障協調發展，同時為經濟社會高質量發展提供有力支撐。

除了完善“市場+保障”住房供應體系，從行業角度來看，陳文靜認為，房地產發展新模式還包括改革完善房地產基礎性制度、建立“人房地錢”要素聯動機制、高品質住房建設、建立房地產協同監管機制等內容，此次會議強調“加快構建房地產發展新模式”，預計未來幾年相關配套政策將進一步跟上。

“城市和經濟發展兩者相輔相成、相互促進”，房地產市場一頭連著城市發展，一頭連著民生經濟。國家統計局副局長盛來運在15日舉行的國新辦新聞發布會上表示，今年以來，各地區各部門“因城施策”出臺相關措施推動房地產止跌回穩，從統計數據來看，相關政策措施成效明顯，市場交易量、市場價格和房地產市場資金來源均有不同程度改善。根據東方金誠數據，截至5月份，商業銀行審批通過的“白名單”貸款增至6.7萬億元，較去年末大幅增加約1.7萬億元，房企信貸資金來源整體呈改善態勢。數據顯示，上半年房企資金來源中的國內貸款同比增長0.6%，增速較去年同期加快7.2個百分點，是近4年以來首次同期同比正增長。

依托會議部署，通過城市高質量發展的推進，58安居客研究院院長張波表示，核心城市有望通過城市更新和保障房分流實現供需再平衡，房價或將逐步企穩。

陳文靜表示，整體來看，本次會議指明了未來城市高質量發展方向，“城市更新”寫入總體要求，加快構建房地產發展新模式、穩步推進城中村和危舊房改造等也成為城市工作重點任務中的一部分，這些對未來房地產市場的發展也會產生直接影響。

“存量提質增效期，就要求我們時刻關注當前市場新需求和新的市場結構。當前房地產領域已不斷在研究消化存量土地和房屋，各地需重視各類資金和金融政策，更好盤活存量，更好促進房地產市場向好發展?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長嚴躍進說。

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編輯：尹楊

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