新財觀｜當前千億級REITs市場“僅僅是一個起步”

作者：張崢，北京大學光華管理學院金融學教授、副院長

中國公募REITs市場的誕生與發展，是金融供給側改革與國家戰略深度融合的產物。自2020年試點啟航以來，這一市場已從制度破冰的探索期邁入提質增效的發展期，在盤活存量資產、優化資本結構、服務實體經濟轉型升級中展現出獨特價值。

公募REITs市場的政策設計、產品上市和制度迭代，是“提出問題→科學研究→創新實踐→總結經驗→再提出問題→再研究再實踐”的過程。中國公募REITs市場建設需要考慮在現有體制下，經濟增長、高質量發展、風險管控等各方面的權衡取舍，關乎地方政府行為模式、金融政策、房地產政策的協調一致，涉及資產類型、產品架構、估值定價、治理機制、管理人能力建設、稅收制度、國資轉讓、擴募機制、杠桿率等技術問題，其復雜性不言而喻。

選擇哪些資產類型作為突破口？如何把握產品創新與法規適配的關系？如何發揮政府引導與市場主導的雙重作用？如何實現試點節奏與長期發展的有機結合？如何處理風險防控與市場活力的對立統一？如何讓制度完善與市場實踐相協調？我國精準識別了這些關鍵性問題，并制定了發展原則，提出了解決方案。這既非對海外經驗的機械復制，亦非對既有理論的簡單驗證，而是直面中國不動產資產的特殊性與經濟治理的復雜性所進行的原創性探索。作為中國資本市場改革的重要創新，REITs既承載著高質量發展的時代使命，也面臨著制度創新、市場升級和監管優化的挑戰。

中國REITs試點階段選擇“公募基金＋ABS”的產品架構，它適配了現有制度框架，通過公募基金解決ABS公募化難題、并避免了公募基金投資未上市公司股權存在的障礙。然而，這一安排也存在治理結構復雜、權責邊界模糊、產融協同不足的現實爭議。REITs市場發展對這項創新金融工具的法律地位、治理結構、配套政策體系等提出了更高要求。未來的制度躍遷，不僅在于進一步明確REITs的法律定位與市場定位，更在于產業、地方、金融、國資、稅務等各方面建立與之配套的政策支持體系，構建中國特色的REITs制度生態。

值得關注的是，中國REITs始終與國家戰略同頻共振。在“雙碳”目標下，能源REITs為清潔電力資產提供資本循環通道；在“租購并舉”政策導向中，保障性租賃住房REITs破解民生領域融資困境；在新質生產力培育進程中，數據中心與智慧基建REITs成為數字經濟的資本引擎。這種政策驅動與市場邏輯的深度耦合，使得中國REITs創新呈現出強大的生命力。如何有效發揮REITs市場配置資源的功能，來更好地服務國家重大戰略，將成為市場建設永恒的命題。

四年間，中國REITs產品數量規模躍居亞洲第一，底層資產從首批9單試點擴展至能源、交通、物流、租賃住房、消費基礎設施、養老設施等10余個領域。但相較于百萬億級的存量不動產資產，當前千億級的REITs市場僅僅是一個起步。如何建立市場化擴募機制，破解“優質資產供給依賴原始權益人”的瓶頸？如何進一步發展私募REITs與PreREITs市場，通過建立分層準入標準與流動性支持機制來吸引產業資本與長期資金？市場擴容的深層邏輯，在于通過多層次REITs市場建設來構建不動產投資全生命周期的資本循環。

作為兼具股債屬性的金融產品，REITs的定價機制始終是市場關注的焦點。試點階段曾出現過價格過度波動、交易同質化和流動性不足等問題。定價機制的優化需在制度設計、投資生態和技術創新三個方面協同突破，構建更具韌性、效率與透明度的定價體系。值得特別關注的是，中國REITs正在催生價值評估新范式。傳統估值模型難以完全捕捉基礎設施資產的公共屬性與政策外溢效應，而ESG評價體系的引入為價值發現提供了新維度。

當前我國已形成覆蓋多領域的境內REITs市場，憑借萬億級不動產存量、多樣化的資產類型以及較高的市場估值，具備國際化發展潛力。一方面，可以探索在香港組建獨立、專業的國際化REITs交易平臺，全面加強與境內平臺合作，優先推動“一帶一路”境外資產赴港發行，同步完善跨境投資機制。另一方面，吸引國際資本參與境內REITs市場，為存量資產注入外資活力。目的是形成以境內REITs市場為中樞，具有全球競爭力的REITs市場，提升我國在全球金融體系中的影響力。

在筆者看來，當REITs市場從“破土而出”走向“茁壯成長”，唯有堅守金融服務實體的初心，尊重市場規律的客觀性，為創新提供容錯空間，才能讓這次不動產領域的金融創新，真正成長為支撐中國式現代化的參天巨木。

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編輯：王菁

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