【財經分析】超預期完成可供分配 滬市倉儲物流REITs表現可圈可點

新華財經上海4月25日電（記者 楊溢仁）近期，2023年度滬市倉儲物流公募REITs集體業績說明會在上證路演中心召開。

業內人士認為，隨著國家擴大內需、穩定投資、提振外貿等方面相關措施的陸續出臺，圍繞直播電商、跨境電商、新能源汽車等新經濟行業的需求將進一步釋放，倉儲物流市場具備可持續、健康發展的內生動力，將為投資者創造穩定的回報。

產品經營業績整體向好

需指出，滬市2只倉儲物流公募REITs產品——嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“嘉實京東倉儲基礎設施REIT”）與中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“中金普洛斯REIT”）均于近日發布了2023年年度報告。整體來看，2只公募REITs產品運營穩健，年度實現可供分配金額均超預期。

具體而言，嘉實京東倉儲基礎設施REIT全年營業收入為1.15億元，實現可供分配金額7352萬元，年化處理后較招募說明書同期預測數的完成度約為107.88%。截至2023年12月31日，嘉實京東倉儲基礎設施REIT持有的三處資產出租率持續保持在100%，以面積加權的剩余租期為738天，租金收繳率為100%，租約穩定。

中金普洛斯REIT全年實現租金及物業管理服務費收入合計達4.11億元，實現可供分配金額3.50億元，達成擴募招募說明書預測的113.26%。截至2023年12月31日，10個倉儲物流園簽約的有效市場化租戶合計為78個，時點平均出租率為89.63%，考慮已簽訂租賃協議但尚未起租的面積后出租率為91.83%，期末租金及物業管理服務費（不含稅）有效平均租金單價為37.73元／平方米／月，租金收繳率為99.20%。

無疑，今年一季度，物流行業的平穩開局，為該板塊REITs的全年向好表現打下了堅實的基礎。

據中國物流與采購聯合會發布的統計數據顯示，2024年3月份中國物流業景氣指數為51.5%，較2月份回升4.4個百分點；中國倉儲指數為52.6%，較2月份回升8.1個百分點。

優化運管仍為重中之重

無可否認，良好的運營管理是倉儲物流行業業績提升的基礎。

在業績說明會上，嘉實京東倉儲基礎設施REIT的運營管理機構代表指出，京東東鴻一貫重視為租戶提供適應性升級改造服務，通過主動了解租戶的需求和意見，運營管理機構會提供相應的服務與調整，以提高項目的適應性和競爭力。

“與此同時，我們還積極投入了諸多資源，旨在改善項目的設施和服務水平，以確保租戶能夠獲得滿意的使用體驗?！鄙鲜鰴C構代表直言，“另一方面，我們也致力于進一步拓展多種經營收入，加大除倉庫租金外其他收入的開拓力度。通過尋找新的商業機會和合作伙伴，努力增加項目的收入來源，確保項目財務上的穩定性?！?/p>

中金普洛斯REIT的相關負責人也向記者表達了物流園區運營管理的重要性?！白鳛檫\營管理機構，我們始終積極主動地履行管理職責，依托領先的運營管理體系、強大的全球招商資源以及數智化管理手段，基于中金普洛斯REIT持有的倉儲物流園所在的不同區域子市場及園區特征，采取差異化招商策略，有針對性地匹配租戶的倉儲及供應鏈不同環節的需求，以進一步提升資產運營水平和效率，從而增強優質客戶黏性、豐富租戶結構、鞏固園區競爭優勢，助力有效實現各資產跨周期的長期穩定運營?！鼻笆鲐撠熑朔Q。

行業運行有望持續向好

據記者了解，從2003年起，國內高標準倉儲物流剛好經過了20年的發展周期。受前期資本注入與集中摘地影響，近年全國高標倉新增供應規模十分可觀。截止到2023年末，戴德梁行統計的全國高標倉存量為1.3億平方米，2023年全年的新增供給約為1700萬平方米，基本全部城市市場均出現了供大于求的情況。

“根據目前的拿地規劃與建設情況，未來兩年預計新增供給相比于過去四年會有明顯降幅，這意味著未來行業運行有望回穩向好?！贝鞯铝盒斜眳^新經濟業務負責人金廉政說。

多位業內專家在接受記者采訪時表示，向后看，各地政府將進一步加強對物流產業的金融支持，穩步推進基礎設施REITs試點，并鼓勵符合條件的社會資本以市場化方式成立倉儲物流REITs，以有效地盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環。

據記者了解，目前待上市的倉儲物流REITs項目正在不斷增加，這些項目的原始權益人多為業內經驗豐富的專業物流地產商，擁有龐大的物流資產和顯著的擴募潛力。盡管市場短期內可能出現波動，但考慮到政策層面的支持和市場反彈的趨勢，公募REITs的長期配置價值仍然值得期待。

綜上所述，倉儲物流REITs的發展前景廣闊。隨著政策支持的加速落地和市場的不斷發展，倉儲物流REITs有望為投資者提供更多穩定的收益機會。

當然，站在投資者的角度考慮，鑒于倉儲物流REITs的發展仍面臨一些挑戰——如市場競爭激烈、運營管理難度較大等，因此，投資者在布局倉儲物流REITs板塊時，仍需根據自身偏好，充分了解市場情況，理性評估投資風險。

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編輯：王菁

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