【財經分析】C-REITs市場階段性回調 發行熱度依舊不減

新華財經上海7月4日電（記者 楊溢仁）近期，我國基礎設施公募REITs（簡稱“C-REITs”）在經歷了前期的持續上漲之后，終于迎來調整行情。

6月23日至6月27日，中證REITs全收益指數報收1109.13點，下跌1.38%；中證REITs（收盤）指數報收880.90點，下跌1.46%。

在業內人士看來，C-REITs連續上漲數周后迎來回調，主要受權益市場風險偏好回升影響，市場基本面并未出現惡化，甚至可以看到審批節奏的明顯加快。在當前“資產荒”延續的大背景下，C-REITs依然將受到長期資金的追捧。

市場沖高后止盈壓力加大

回溯本輪行情，6月伊始中證REITs全收益指數從5月底收盤的1090.07點位持續上行，至6月23日盤中最高觸及1124.91（為2023年3月以來的新高），之后快速回落。

根據券商測算，6月23日至6月30日，各REITs板塊（除能源）指數均有2%左右的回調，其中回調幅度最大的為今年漲幅最大的消費板塊，前期漲幅相對落后的能源及產業園板塊回調幅度相對較小。

“我們認為，經歷過前期的大幅上漲，目前市場存在階段性止盈的需求?！币晃槐ｋU機構交易員告訴記者，“不僅如此，上周權益市場風險偏好回升帶來的蹺蹺板效應也不容忽視?！?/p>

那么，“C-REITs”的牛市行情是否將就此終結？記者在采訪中發現，目前看多C-REITs后市行情的機構依舊占據主流。

來自中金公司的研究觀點亦指出，本輪調整更多是源于機構的階段性止盈需求，市場不必過于擔憂。

實際上，縱覽各板塊6月的整體表現，保租房、市政環保、倉儲物流、消費、能源、產業園、高速公路依次上漲了4.00%、3.94%、2.82%、1.94%、1.82%、0.59%、0.15%，表現依舊可圈可點。同時，市場整體成交活躍度亦有所修復，6月市場的日均換手率為0.62%，環比上升了0.02ppt（percentage point），剔除6月的新發項目，全市場日均成交額為5.50億元，環比上升了7.6%。

“債券收益率在6月下旬小幅上行后，于6月末7月初已有所企穩，但利率中樞實際仍低于5月末，這意味著固收類資金配置壓力尚存，跨越季末，REITs市場仍有配置需求支撐?！币晃蝗坦淌詹块T負責人告訴記者。

調整無礙新項目陸續“上車”

多位受訪的業內專家向記者表示，在政策利好頻現，且管理層支持REITs發展態度堅定的大背景下，C-REITs受到長期資金追捧的趨勢不會發生逆轉，這從近期一級市場審批節奏明顯加快中可窺一斑。

公開數據顯示，截至2025年6月27日，我國C-REITs上市產品數量達68只，REITs總市值2060.74億元。目前共有28只REITs等待上市，其中16只為首發申報，12只為擴募申報。上周共有兩單產品上市交易，分別為中金中國綠發商業REIT和中金亦莊產業園REIT，另有中銀中外運倉儲物流REIT已完成認購，發行規模13.11億元。

此外，記者注意到，近期政策風口利好頻傳，C-REITs底層資產類型仍在不斷拓寬。

6月央行等六部門聯合發布了《關于金融支持提振和擴大消費的指導意見》，明確支持符合條件的消費基礎設施發行REITs。同時，點名文旅體育、賽事演藝、醫療養老、通信基站、充電裝備、適老改造等為重點探索領域，創新融資模式。

更值得一提的是，2025年6月18日，首批兩單數據中心公募REITs——南方萬國數據中心REIT和南方潤澤科技REIT正式獲批，這意味著C-REITs的底層資產類型獲得了進一步擴容。

不僅如此，文旅REITs近期也有新進展。近日，兩家5A級景區相繼啟動了公募REITs籌備工作，其中麗江旅投公告稱，擬以玉龍雪山作為基礎資產開展文旅基礎設施公募REITs申報發行工作，擬發行規模不低于25億元。另外，青城山-都江堰景區也在籌備發行公募REITs，于近期發布了基金管理人選聘的項目投標邀請公告。

“隨著新一輪利好政策的落地，個人判斷，以消費基礎設施項目為代表的C-REITs產品具有進一步上漲空間，市場在回調后或具備更好的投資價值?！鼻笆鐾顿Y人稱。

建議把握回調后配置機會

公開數據顯示，2025年7月2日，已上市68只公募REITs收盤價較前一交易日平均上漲1.05%;平均換手率為1.07%,較前一交易日上升0.13%；平均成交量為241.36萬份，較前一交易日增加24.23%；總成交金額為7.58億元，較前一交易日增加22.23%。

身處低利率、“資產荒”的大環境中，C-REITs作為優質的配置型資產仍將受到各機構的持續青睞。

聚焦后續布局，“優質的消費基礎設施REITs是不動產當中最有可能抵御新增供給影響、保持租金和出租率穩定的標的，也是需求受經濟周期影響相對較小的標的，且受益于提振內需的政策?！?a href="http://www.lbmed.com.cn/quote/stockdetail/index.html?code=600030.SS&codeName=中信證券&type=5&crumb=股票,中信證券&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">中信證券基礎設施與現代服務產業首席分析師陳聰表示，“2024 年消費整體承壓，消費基礎設施已經通過了嚴苛的壓力測試，2025年或能進一步實現業績預測。未來，我們繼續看好頭部核心資產，也建議投資者關注資產規模對相關標的流動性的進一步優化?！?/p>

中金公司方面則建議，后續可繼續關注保租房REITs產品。需指出，自首批保租房REITs上市以來，因其具備租金回報穩定、長久期等類債券特征，因此逐漸成為了機構投資者資產配置的“壓艙石”。

“保租房是一項后期運營性開支較低、微觀運營風險不大、享受政策性價差（即保租房租金和市場化租金之間價差）的優質資產?！?陳聰稱，“我們繼續看好保租房REITs的租金穩定性，并建議投資者結合市場估值，聚焦核心城市展開配置?！?/p>

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編輯：談瑞

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